Si la plupart des transactions immobilières en Israël sont, de nos jours, générées par internet, il faut cependant se rendre à l’évidence, les ventes immobilières sous contrôle de justice par « voie de vente aux enchères » sont en plein essor!

En effet, avec un brin d’astuce et un peu de chance, vous pouvez désormais acquérir la maison de vos rêves à prix réduit  et ce, jusqu’à moins 30% sur la valeur du bien !!! De quoi faire rêver…

Mais attention ! La transaction devient une bonne affaire à condition de s’y préparer en amont et de bien connaitre les règles…

Explications.

Qu’est-ce qu’une vente sous contrôle de justice ?

Il peut arriver qu’une personne soit dans l’impossibilité de rembourser une somme due. Si cette personne est propriétaire d’un bien immobilier, ce bien peut faire alors, sous certaines conditions, l’objet d’une procédure de saisie devant le tribunal exécutif (lichkat otsaa lapoal), procédure qui permet la vente du bien -saisi sous contrôle de justice- et le remboursement du ou des créanciers.

La vente est dite « sous contrôle de justice » car c’est un tribunal qui en détermine les conditions et qui désigne l’avocat  ( kones nehassim ) -en général celui du créancier- qui sera tenu de procéder à la vente du bien immobilier.

De même, dans le cadre d’une procédure de divorce, lorsque l’un des deux époux demande le partage des biens communs, la vente de leur bien immobilier peut être ordonnée par un tribunal. C’est le tribunal des Affaires familiales (beit michpat le inyanei michpaha ) ou encore le tribunal Rabbinique  (beit din rabbani) qui nomme un avocat afin de procéder à la vente du bien .

Procédure de la vente forcée : 

Parfois, le juge ordonne la vente forcée du bien, le bien immobilier devient alors indisponible. Dès lors, le débiteur ne peut ni le vendre ni le donner, ni en percevoir d’éventuels loyers.

Le juge nomme l’avocat qui procède à la vente du bien. Ce même avocat fixe dans certains cas le prix minimum du bien, dans le respect des conditions économiques du marché.

Il fixe également la date de l’audience d’adjudication, c’est à dire de la vente aux enchères. Ensuite, ce bien immobilier fait l’objet d’une publicité (publication dans les journaux d’annonces légales et/ou affichage d’un avis devant le bien saisi), publicité qui permet d’informer le plus grand nombre d’enchérisseurs éventuels.

Visite du bien

Le bien peut également faire l’objet de visites, par des acquéreurs potentiels, à la demande du ou des créanciers. Les dates de visite du bien sont fixées à l’avance et un cahier des charges détaille l’ensemble des conditions qui s’appliquent à l’acquisition du bien.

L’acquéreur potentiel doit déposer un chèque de garantie correspondant à 10% au moins du montant de sa proposition d’achat ou de la somme fixée par l’avocat procédant à la vente pour pouvoir enchérir. Ce chèque lui sera restitué à l’issue de la vente s’il ne l’emporte pas.

Vente aux enchères :

Lors de l’audience d’adjudication, toute enchère est portée par un avocat qui intervient au nom du potentiel acquéreur, ou par l’acquéreur lui-même.

La dernière enchère emporte l’adjudication ; le contrat de vente est signé.

La somme acquittée par l’acquéreur du bien est consignée pour permettre la répartition des sommes dues aux créanciers. Si la somme consignée est supérieure à l’intégralité des sommes dues, le débiteur perçoit la somme restante.

EN RESUME :

Ses avantages :

1 – La rapidité : En moins de deux mois, tout peut être « bouclé » ! Après une préparation de quelques semaines, la vente aux enchères prend quelques minutes. Préalablement, avant même de connaitre l’acquéreur, l’acte de vente est préparé. Le prix de la vente est perçu dans les semaines qui suivent la signature du contrat.

2- La sécurité : le nouvel acquéreur est protégé des saisies et hypothèques qui peuvent être inscrites à tout moment sur le bien immobilier. Ainsi, l’avocat désigné par le juge s’engage à transmettre au nouvel acquéreur un bien propre de toute mesure conservatoire.

3 – Le prix : une économie de -20% à 30% sur la valeur du bien !

4- Enfin -contrairement à la France- en Israël, nul autre acquéreur ne peut faire de surenchère dans les dix jours qui suivent la vente. La dernière enchère emporte l’adjudication.

LES INCONVENIENTS :

  1. Le propriétaire ignore à l’avance le prix auquel il cèdera son bien.
  2. Attention! Il n’y a ni délai de rétractation de la part de l’acquéreur, ni « condition suspensive d’obtention de crédit ». Sans l’obtention d’un prêt de la part d’un établissement  bancaire, le propriétaire est tout de même tenu de payer. Il est donc préférable que l’acquéreur potentiel reçoive un accord de principe d’une banque prêteuse avant l’audience d’adjudication.
  3. Le bien est vendu « AS IS ». L’acquéreur ne reçoit aucune information quant à la situation juridique et physique du bien. Il n’a pas non plus le temps matériel de procéder à certaines vérifications, par exemple vérifier la présence de constructions illégales ou encore de vices cachés. Contrairement à un contrat classique, le vendeur n’est pas contraint de transmettre des informations concernant d’éventuels problèmes (dégâts des eaux, fuites, électricité défectueuse …) Il est donc préférable de s’adjoindre les services d’un avocat pour consulter le cahier des charges et le contrat de vente ou encore l’expertise du bien à la vente et de procéder à toutes les démarches nécessaires à la vérification des caractéristiques physiques et juridiques du bien dans les délais impartis.
  4. Une fois signé, le contrat de vente fait, en général, l’objet d’une homologation du Tribunal. Dans certains cas, l’homologation peut tarder. Il est donc judicieux de conditionner la validité du contrat de vente à une  homologation, dans le cadre d’une période limitée.

Enfin, cœurs fragiles, s’abstenir !!!

Les ventes aux enchères sont publiques. Renseignez-vous sur les sites suivant :

www.konesonline.co.ilwww.konesfree.co.ilwww.yad2.co.il .

MAITRE ABIKZER NATHALIE, AVOCATE AU BARREAU D’ISRAEL

NB : Le contenu de cet article ne remplace pas un conseil juridique personnalisé.