Acheter un bien immobilier en Israël est certes une aventure, mais y louer un appartement en est une autre !!!

Pour un nouvel arrivant en Israël, la solution la plus logique afin de s’installer est de commencer par louer un appartement avant de penser à acheter. Cela permet de s’assurer que le quartier convient, que finalement les enfants ont bien été pris dans l’école ou l’on souhaitait les inscrire, de vérifier ses besoins et ses manques en termes de surface, de nombre de pièces, de confort, etc… et nul ne risque de s’endormir sur ses lauriers car les contrats de location sont de courte durée (et favorables essentiellement au propriétaire) et l’acquisition d’un logement passe rapidement en tête de liste des projets prioritaires à mettre en oeuvre.

Car si en France il existe une réglementation stricte du marché de la location, avec un encadrement très précis des loyers, de leur évolution et du renouvellement de bail, une définition assez claire des normes (chauffage et isolation thermique, charges locatives, entretien et prise en charge des travaux,..), en Israël, tout cela est beaucoup plus flou et dans tous les cas, le propriétaire d’un appartement est avant tout maître chez lui ! Il est donc plus qu’important de respecter un certain nombre de règles de prudence avant de s’engager à signer un contrat de location.

Alors certes, le choix d’un appartement à la location est beaucoup plus facile qu’à l’achat  car évidemment, on ne s’engage pas de la même manière que ce soit sur la durée ou sur le plan financier. Pourtant une fois les critères établis, il va falloir trouver rapidement le ‘home sweet home’ et bien se rappeler qu’en Israël, l’offre est inférieure à la demande, et même souvent différente de la demande. Les compromis devront donc être monnaie courante mais il faudra en outre les faire vite pour que l’appartement à peu près conforme à votre demande ne soit pas loué à d’autres ! La meilleure solution est donc la version « marathon » qui consiste soit à consulter directement les annonces de particuliers et affronter en direct les propriétaires, soit à s’adresser à un agent immobilier. Ce dernier devra d’abord vous présenter des appartements adaptés à vos souhaits mais surtout faire l’interface avec le propriétaire et cela en un minimum de temps : compter une semaine maximum entre le début de la recherche et la signature du contrat, pour un emménagement très rapide de toute façon. Il est d’usage en effet « de signer aujourd’hui pour entrer demain » dans un appartement, et en aucun cas dans un délai de plus de 2 à 3 semaines !

Les prix des appartements étant très chers, bien que la rentabilité locative soit assez faible (3.1% à Jérusalem), les loyers sont donc également plus chers qu’en France. Pour exemple, un appartement de 3 pièces à peu près convenable, d’environ 65m2, dans un immeuble sans ascenseur ni belle entrée, dans un quartier classique de Jérusalem ne se trouve pas à moins de 4.200 shekels, soit près de 1.000 euros. Si l’on souhaite être en plein centre, ou dans un immeuble récent avec ascenseur, ou encore avoir quelques mètres carrés supplémentaires ou même un balcon ou des prestations plus proches de celles que l’on connaissait en France, il faudra approcher les 6.000 shekels par mois. A ce loyer mensuel, il faudra ajouter des frais ponctuels : les frais d’agence, habituellement équivalents à un mois de loyer (plus 17% de TVA), les frais d’avocat pour l’établissement du contrat de location également d’un mois de loyer plus TVA, et les frais réguliers attachés à une location d’appartement : charges locatives (compter 100 shékels par mois s’il n’y a rien d’autre qu’une cage d’escaliers à nettoyer, 300 de plus s’il y a un ascenseur, et encore 300 de plus s’il y a un chauffage central ), taxe d’habitation (variable selon la ville et le quartier, mais dont le montant annuel est en général proche du loyer mensuel), l’eau, l’électricité et le gaz.

Habituellement, les contrats de location sont ici établis pour un an, éventuellement renouvelables avec une hausse de prix (souvent autour de 8%), et le locataire doit remettre à son propriétaire un certain nombre de garanties. Non pas comme en France où l’on demande des bulletins de salaire ou des recommandations d’anciens propriétaires mais plutôt des garants (un ou deux), un chèque de caution d’un montant équivalent à deux mois de loyer et généralement non encaissé (dans ce cas, il sera prudent de le placer sous séquestre chez son avocat) ou une garantie bancaire, douze chèques post datés pour chacun des mois concernés par la location (tout cela étant légal ici), et des chèques en blanc à l’ordre de la compagnie des eaux, de la société d’électricité, de la mairie et du syndic. Ceci aussi étant légal !

Il est d’usage de recevoir un appartement fraichement peint et de le rendre également repeint, il faut donc ajouter à tout cela également un budget peinture. Certains contrats prévoient même qu’il est interdit de faire le moindre trou comme pour suspendre un tableau…

Il est important de vérifier à qui incombent les réparations qui ne manqueront pas de se présenter au cours des douze mois à venir : fuite d’eau, panne de climatisation, panne de chauffage, … et sous quels délais le propriétaire devra éventuellement intervenir.

Il n’est pas obligatoire en Israël d’assurer un appartement ni son contenu, même si quelquefois pour certains appartements neufs le propriétaire peut le demander. Que se passera-t-il donc si la machine à laver de votre futur voisin déborde et engendre des dégâts chez vous ? Et si c’est la vôtre ? Tout cela est à préciser lors de la signature du contrat car c’est ce genre de détails qui peut conduire à une série de conflits désagréables par la suite, surtout que vous ne pourrez quitter votre appartement qu’au terme de votre année de location à moins de trouver un remplaçant qui plaise à votre propriétaire, mais en cas de non respect de vos obligations, votre propriétaire, lui, peut vous demander de quitter les lieux. Pas question ici ni de mois d’hiver protégés, ni de respect de vie privée, le maitre des lieux a habituellement le droit de venir s’assurer de l’état de son bien, en vous prévenant quand même à l’avance.

La prudence s’impose donc, et même si on est pressé de trouver un toit, il est donc préférable de commencer par trouver un avocat qui vérifiera soigneusement votre contrat avant signature.

C’est à Tel Aviv que le loyer sera le plus cher avec une moyenne de 6.714 shekels pour un appartement de 4 pièces et à Tibériade qu’il sera le moins cher avec un loyer à 2.694 shekels pour ce même appartement. En moyenne, sur les cinq dernières années, les loyers ont augmenté de 35% sur l’ensemble du territoire national, mais c’est encore à Tel Aviv qu’ils ont le plus augmenté avec une hausse totale de 48%.

Si l’on considère donc la hausse régulière du prix des loyers, la précarité des contrats de location et le manque d’offre, il est évident que tout nouvel arrivant se consolera de jeter autant d’argent par les fenêtres en prévoyant très rapidement de se lancer dans une acquisition. Pas de stress donc, car ici pas de bail 3/6/9. La location d’un appartement se réfléchit, en effet, en terme de solution provisoire et nulle part ailleurs, la devise de Saint Augustin n’est plus justifiée : « A Rome, faisons comme les Romains », car ce n’est pas sans raison que l’acquisition d’un logement est la priorité immédiate après le mariage en Israël.

Sources: Israeli Central Bureau of Statistics, ministère des Finances Israelien, ministère de l’Intégration, The Marker, Yad2

Déborah Hosatte